新築と中古物件について考える

新築が少ないマンションは中古も大いにアリ。ただし、戸建ては要注意!

誰もが悩む「新築」と「中古」の選択肢について考えよう。

絶対的な物件数がピーク時より減っているマンションでは、中古物件の方が立地の選択肢が多い。またマンションの場合、近隣住民を把握できるといったメリットもある。一方、戸建ての場合は、素人目には物件の善し悪しの判断が難しく、リスクが高い。
購入を考えるのであれば住宅診断士などの同行はマストだと言える。

新築と中古物件はどちらが良いのか?
【結論】戸建ての中古を買うなら必ずプロの力を借りるべし

今、中古マンションを選ぶ3つのメリット

メリット1
自由度が高まる

購入後のリフォームは約7割の人が実施

購入後のリフォームについて

購入された中古マンションのうち、リフォーム物件は約7割に上る。
さらに約5割の人は購入後自ら何らかのかたちで施工を手配したというから、いかにリフォームに対する意識が高いかがうかがえる。
自ら手配する場合は、壁紙やフローリングなど、新築より自由度が高まる部分も大きい。

メリット2
選択肢が広がる

中古住宅を足せば流通量は1.5倍の数に

中古物件について

戸建ても含めた住宅流通量は年間約131万戸。このうち中古は約50万戸で、4割近くを占める。
つまり中古住宅を含めるか否かで、購入者にとって選択肢の数は大きく変わってくる。
中古マーケットが急速に拡大している今、もはやマンション選びに無視できない存在になりつつある。

メリット3
返済負担が少ない

ローン返済は新築のおよそ3分の2

ローン返済について

中古住宅の最大の魅力はやはり価格。国土交通省のデータによると、ローン返済額の平均は年間約94万円で、新築の約3分の2となっている。
管理費等を踏まえると、月額の住居費の目安は10万円前後。不景気の今、生活費を抑えたいという購入者のニーズと合致するところは大きい。

多くのメリットを持つ中古市場が拡大

10年前と比べると着工数が激減するなど、不動産業界は厳しい状況を迎えている。しかし一方で、中古住宅の注目度は年々高まっている。

中古住宅の最大の魅力は、何といっても価格。国土交通省調査によるローン返済額の平均値で比較すると、新築の分譲住宅が約120万円なのに対して、中古住宅は約94万と約3分の2の金額。この数値を中古マンションとみて、管理費や修繕積立金の全国平均値2万2000円を足すと、月額居住費は約10万円となる。修繕積立金などで多少の変動はあるが、中古と新築との毎月の負担額の差は約2~3万円。平均給与が落ち込んでいる昨今の景況を踏まえると、この金額差は無視できない。
また中古住宅を購入対象に含めることで、グッと選択肢が増えるのも大きな利点だ。

近年は新築住宅の着工数が減る一方で、中古住宅の流通量は年々膨らんでいる。全住宅流通量の約4割というデータもあり、いかに中古マーケットが拡大しているかがうかがえる。

さらに興味深いのはリフォームの実施割合だ。購入された中古マンションのうち、リフォーム物件は約7割に及ぶ。このうち、2割がリフォーム済み物件で、購入後に自分で施工手配をしたという人は約5割。つまり大半の購入者が、リフォームを前提に中古マンションを購入しているのが現状だ。

リフォームの定義はまちまちだが、壁紙の張り替えだけでなく簡単な間仕切りの変更など、ライフスタイルや嗜好によって自由に作りかえられるのは大きな魅力。レディメイドの新築マンションではかえって自由度が制限されるケースが少なくないので、これも中古住宅の大きな利点といえるだろう。

耐震性能は1982年以降かどうかに注目したい

1981年施工だが建物に反映されるのは1982年秋以降

中古マンションで最も気になる要素のひとつが、耐震性能。そこで目安となるのが建築基準法の基準だ。大地震のたびに改正されてきた同基準だが、とくに重視したいのは1981年の基準。

この改正はとくに震度6~7レベルの大地震まで耐震性能が規定され、今なお「新耐震基準」として業界内では信頼度が高い。ただ、注意したいのは「築年代が1981年以降なら大丈夫」ではないこと。あくまで法施行が1981年6月なので、工期等を踏まえると、実際のマンションに反映される1982年の秋以降が目安。ただ20階以上の大規模なマンションでは2年以上の工期を要するのが一般的なので、1982年前後の中古物件は新耐震基準かどうか個別に確認しておきたい。

「新耐震基準」について
阪神・淡路大震災で 被害に差がついたのもこの基準
耐震基準の移り変わり
法律の移り変わり
法律の移り変わり

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